Недвижимость, сдаваемая в аренду

Это один из наиболее консервативных инвестиционных инструментов, отличающийся к тому же неплохой доходностью. Существует два основных подвида недвижимости (к которым также могут добавляться земельные участки):
* жилой фонд (квартиры, жилые дома);
* нежилой фонд (магазины, офисы, склады).
Чтобы лучше понять, как меняется доходность и привлекательность инвестиций в недвижимость в зависимости от положения дел на рынке, сопоставим ситуацию 2004 года (растущий рынок) с ситуацией весны 2010 года (рынок в состоянии упадка).


Минимально возможные инвестиции в недвижимость жилого фонда по состоянию на 2004 год — несколько сот тысяч рублей (комната в коммуналке или однокомнатная квартира в региональном городе-миллионнике). А стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже тогда составляла несколько миллионов рублей.
В те годы жилая недвижимость каждый год ощутимо повышалась в цене. При этом наиболее высокие темпы роста обеспечивало новое жилье (построенное менее 10 лет назад), расположенное в центре города: 20–25 % в год, в Москве — до 30–40 % в год. Средние темпы роста стоимости квартир из ликвидного вторичного жилого фонда составляли 15–20 % в год. В то же время рост стоимости квартир в хрущевках, расположенных на окраинах городов-миллионников, в среднем не превышал 10–15 % в год.
Дополнительно при сдаче квартир в аренду можно было получать доход около 7 % годовых (от стоимости квартиры). Поскольку арендные платежи выплачиваются ежемесячно наличными, это особенно удобно для получения пассивного дохода. Таким образом, суммарная доходность данных инвестиций составляла в среднем 22–27 % годовых (в Москве — в среднем 32–42 % годовых), что значительно лучше, чем доходность по банковским вкладам того периода.
В качестве альтернативного варианта инвестиций в жилую недвижимость можно было вложить деньги в квартиру на этапе начала строительства дома и продать ее, когда дом будет почти или совсем достроен, а квадратные метры вырастут в цене. Такие, по сути своей, спекулятивные операции могли обеспечивать доходность до 30–40 % годовых (а в Москве — до 50–60 %).
Перед тем как вкладывать деньги в недвижимость, обязательно пообщайтесь с несколькими риелторами, специализирующимися на интересующих Вас объектах. Особенно это важно при инвестициях в строящийся дом: тут можно нарваться на жилищную пирамиду! Помните: на этапе строительства дома Вы покупаете не квартиру, а договор, обеспечивающий Ваши права на квартиру в том случае, если (или когда) она будет построена.
В ситуации финансового кризиса 2008–2009 годов инвестиции в строящиеся объекты недвижимости стали одними из наиболее рискованных. В то же время квартиры, сдаваемые в аренду, вполне можно было продолжать использовать в качестве инвестиционного инструмента. В Москве стоимость аренды квартир ощутимо снизилась в 2009 году, но к 2010-му вновь начала подниматься. А что произошло с доходностью этих инвестиций?
В Москве по состоянию на весну 2010 года однокомнатную квартиру стоимостью 6–7 миллионов рублей можно сдавать в аренду за 30 000 рублей в месяц. Доходность будем учитывать за 11 месяцев, а не за 12: аренда за 12-й месяц покроет затраты на коммунальные платежи и страховку, которую не вредно оформлять на квартиру, сдаваемую в аренду. При средней стоимости квартиры 6,5 миллиона рублей доходность такой инвестиции составит:
(30 000 рублей × 11 месяцев) / 6 500 000 рублей = 5,077 % годовых.
Для сравнения: в региональном городе-миллионнике Вы можете сдавать квартиру стоимостью 1,6 миллиона рублей в аренду примерно за 9000 рублей в месяц. Коммунальные платежи и компенсация оплаты страховки в среднем за год составят 2000 рублей в месяц. Итого доходность по такой инвестиции составит:
(9000 рублей — 2000 рублей) × 12 месяцев /1 600 000 рублей = 5,25 % годовых.
Трехкомнатная квартира в том же городе-миллионнике может стоить 3 миллиона рублей и при этом сдаваться в аренду за 15 000 рублей в месяц. Средние за год коммунальные платежи возьмем на уровне 3000 рублей в месяц (включая компенсацию оплаты страховки). Итого доходность такой инвестиции составит:
(15 000 рублей — 3000 рублей) × 12 месяцев / 3 000 000 рублей = 4,8 % годовых.
Не очень-то привлекательный вариант, не правда ли? Особенно если учесть, что банковские депозиты в тот же период времени обеспечивают доходность на уровне 8–11 % годовых!
Дело в том, что к весне 2010 года рынок недвижимости все еще не вышел из состояния стагнации. Желающих продать квартиры по-прежнему значительно больше, чем желающих их купить. В результате цены на жилье не то чтобы продолжают сильно падать, но и не поднимаются. А без прироста стоимости жилья доходность подобных инвестиций оказывается невысокой. Очевидно, что в будущем, когда период стагнации на данном рынке закончится, цены на недвижимость вновь пойдут вверх. И тогда инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, опять станут более привлекательными.
Посмотрим для сравнения, какую доходность Вы могли бы получить, если бы инвестировали средства в жилую недвижимость за рубежом и сдавали ее в аренду.
* В Турции, в Кемере, апартаменты стоимостью 220 000 евро обеспечат Вам доход от сдачи в аренду около 2,6 % годовых. Прямо скажем, не фонтан! Это связано с тем, что в курортной зоне Вы сможете сдавать жилье в аренду лишь несколько месяцев в году.
* В Турции, в Стамбуле, однокомнатная квартира стоимостью 150 000 евро обеспечит Вам доход от аренды чуть ниже 4 % годовых. Уже лучше, хотя все еще не слишком привлекательный вариант.
* В Испании, в Барселоне, апартаменты стоимостью 300 000 евро могут обеспечивать арендный доход на уровне 4 % годовых. Жилье можно сдавать за 1100–1200 евро в месяц, из этой суммы нужно вычесть коммунальные платежи.
* В Испании, в Марбелье, апартаменты с двумя спальнями стоимостью 250 000–350 000 евро при долгосрочной сдаче в аренду обеспечивают доход на уровне 3 % годовых. Похуже, чем в Барселоне.
* В Германии и Австрии можно приобрести в собственность доходные дома. Они обслуживаются местными управляющими компаниями и предположительно могут обеспечивать своим владельцам доход на уровне 7–8 % годовых. Стоимость таких доходных домов составляет от 600 000 евро (Восточная Германия) до 800 000–1 000 000 евро и выше (Западная Германия и Австрия).
Более обеспеченных и опытных инвесторов всегда интересовали инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004 году арендные выплаты могли быть на уровне 15–20 % годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно было рассчитывать на 33 % годовых. Стоимость самой недвижимости также росла — в среднем на 15–20 % в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30–40 % годовых и более.
На тот период времени недвижимость нежилого фонда, сдаваемая в аренду, являлась одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, обеспечивающих пассивный доход.
С наступлением экономического спада 2008–2009 годов ситуация изменилась. Как говорит по этому поводу один мой хороший знакомый: «Самый популярный магазин в городе — «АРЕНДА»: везде висит его реклама!»

Можно сказать, что с началом экономического спада положение владельцев коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стало отличаться от положения владельцев сдаваемой в аренду жилой недвижимости так же, как отличается положение работающих по найму топ-менеджеров от положения рядовых сотрудников.
Рядовой сотрудник, даже потеряв работу, имеет неплохие шансы найти похожую, причем довольно быстро. Возможно, с некоторым снижением доходов. Что же до топ-менеджера, то пока у него есть работа — все отлично. Но если он в разгар кризиса лишится своего места, найти аналогичную позицию будет чрезвычайно тяжело. При этом ежемесячный доход может снизиться в несколько раз. Но еще хуже, что в течение длительного времени придется сидеть вообще без работы и без дохода.
Аналогично всегда есть желающие снять квартиру. Это массовый рынок, где баланс спроса и предложения выражается в изменении цены. В 2009 году, когда рынок аренды квартир в Москве просел, многие мои сотрудники, снимающие жилье, переехали на новые квартиры с лучшими условиями. При этом все время имелся спрос на сдаваемые квартиры. И в любой момент можно было сдать жилье. Главное, чтобы цена была рыночной.
Что же до владельцев коммерческой недвижимости, тут все зависело от арендаторов. Если в начале экономического спада объект недвижимости находился в аренде и компания-арендатор не погибла в результате кризиса, такой объект по-прежнему приносил неплохой доход в виде арендной платы. Все, что нужно было сделать, — пойти навстречу арендатору, если он аргументированно запрашивал снижения арендной платы в разумных пределах.
ПРИМЕР
К весне-лету 2009 года произошло настолько ощутимое снижение арендных платежей на рынке в целом, что мы, как и любая коммерческая компания, не могли проигнорировать этот фактор. Изучив расценки, мы обратились к своим арендодателям с пожеланием о снижении арендных платежей.
В Москве нам быстро пошли навстречу. А вот в регионах ситуация развивалась по-разному.
Например, в Саратове у нас изначально были достаточно приемлемые условия аренды. Поэтому мы решили не обращаться к арендодателю с запросом о снижении платежей. Но летом 2009 года из-за укрупнения площадей для нового арендатора арендодатель попросил нас переехать с 5-го на 6-й этаж. При этом предполагалось отменить наши особые условия, что фактически означало ощутимое увеличение арендных платежей.
Это меня разозлило. По всему городу ищут арендаторов. Цены на аренду снижаются. А тут нам предлагают переехать, да еще увеличивают арендную плату! То, что на протяжении многих лет мы платим как по часам, да и в кризис не испытываем ни малейших финансовых сложностей, совершенно не ценится! Может, пора порвать отношения с подобным арендодателем?
По моему распоряжению были рассмотрены различные варианты переезда. Как и следовало ожидать, интересных предложений нашлось немало. Директор моего саратовского филиала направился к арендодателю с официальным запросом: если нам не пойдут навстречу, мы переедем не с этажа на этаж, а сразу в другое здание! Этого оказалось достаточно: условия остались прежними, с переездом нам помогли. В результате мы по-прежнему платим как по часам тому же арендодателю.
В Самаре события разворачивались иначе. Арендодатель несколько лет относился к нам хищнически. Регулярные повышения арендной платы, крайнее неудобство взаиморасчетов, наплевательское отношение к нашим интересам. Поскольку один переезд равносилен двум пожарам, я долго наступал на горло собственной гордости. Но в 2009-м настало время для реванша. На наше пожелание существенного снижения арендных платежей арендодатель не отреагировал. В результате мы переехали… этажом выше, в точно такой же по форме и площади офис, что и раньше. Но с более привлекательными ремонтом и обстановкой и ощутимо более выгодными условиями аренды. И конечно, у этого этажа был другой владелец. Буквально за 2–3 месяца аналогично нам переехали более половины компаний, арендовавших офисы у нашего предыдущего арендодателя.
Хуже пришлось тем, у кого не было арендаторов на момент начала экономического спада. Или тем, кто вложил деньги в строящиеся объекты недвижимости либо в участки земли, находившиеся в процессе оформления. А сильнее прочих пострадали инвесторы, строители и девелоперы, инвестировавшие все свои средства в строящиеся объекты и не имеющие возможности завершить строительство из-за дефицита финансовых ресурсов.
ПРИМЕР 1
Одни мои знакомые всегда мечтали стать собственниками нескольких этажей в торгово-офисном здании. И вот их мечта осуществилась. К концу 2008 года.
Хорошо, что здание, в которое они вложили средства, к тому моменту было достроено и сдано в эксплуатацию. Повезло, что деньги не сгорели. Однако с привлечением арендаторов возникли серьезнейшие проблемы. Ну а чего еще можно было ожидать, если учесть, что на дворе 2009 год — экономический спад в разгаре. А в принадлежащих моим знакомым помещениях даже ремонт не сделан — одни голые стены.
В результате их бизнес, из которого в предыдущие годы изымались средства для инвестиций в строительство, чувствует себя далеко не лучшим образом. Да и спад в экономике дополнительно его подкосил. Нужны средства на ремонт, иначе не сдашь помещения в аренду, а денег нет. Хотели получать пассивный доход от аренды — в результате доходов еще нет и быть не может, а коммунальные платежи за обширные еще не используемые площади проделывают дополнительную дыру в бюджете. Зато теперь мои знакомые — владельцы нескольких тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости!
ПРИМЕР 2
Да что там говорить, я и сам приобрел кое-какие объекты коммерческой недвижимости незадолго до начала экономического спада 2008 года. Одно помещение находится в уже построенном, но еще не сданном здании (по состоянию на весну 2010 года). Идут суды, а тем времени мои средства лежат мертвым грузом.
Другое приобретенное мной помещение находится в здании, которое было достроено и сдано в эксплуатацию. Ну, получил я свидетельство о собственности — и что толку? Чтобы сделать ремонт, нужны дополнительные средства. Подключение коммуникаций — отдельный разговор, особенно тяжко с электричеством. Эти взяточники и вымогатели делают все, чтобы без поборов с ними нельзя было решить ни один вопрос. Да и с поборами все происходит долго и муторно. А когда мне удастся сдать это помещение в аренду и за сколько? Бог его знает. По моим прикидкам, доход от арендных платежей составит 6–7,5 % годовых, вряд ли больше. И то лишь тогда, когда удастся найти более или менее подходящего арендатора.
ПРИМЕР 3
Все вышеизложенное — далеко не самый худший вариант. Так, один из моих знакомых работал в тесном взаимодействии с крупной московской девелоперской компанией. Он вложил 36 миллионов в расселение участка под застройку в центре города-миллионника. А вскоре после начала кризиса его партнеры отказались от участия в проекте. Хотя все было оговорено. Он бы не вкладывал такие средства без гарантий! В результате мой знакомый остался с участком, на котором сам не планирует и не хочет вести строительство, и со здоровенной дырой в инвестиционном капитале.
Впрочем, и это не самая серьезная проблема из возможных. Не секрет, что в период экономического спада многие крупные девелоперские и строительные компании погибли или были уничтожены. Их объекты стоят недостроенными. Деньги, которые вложили в эти объекты инвесторы, не только не принесут дохода — в большинстве случаев инвесторам не будет возвращен даже первоначально вложенный капитал.
В то же время нельзя сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость рискованные, а в жилую недвижимость — нет.
ПРИМЕР
Один мой хороший знакомый вложил 4 миллиона в покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме в Москве. Крупная компания и в кризис продолжала строить здания… только не тот дом, в котором была приобретена квартира. На протяжении нескольких лет работы таки не сдвинулись с мертвой точки. Мой знакомый подал в суд на строительную компанию — теперь немалые деньги уходят еще и на адвокатов. А ведь он приобретал квартиру, чтобы его мама переехала к нему поближе. И на деньги, которые были выручены от продажи маминой квартиры в одном из поволжских городов-миллионников. Кроме того, он добавил больше миллиона самостоятельно заработанных и отложенных в предыдущие годы средств.
Старая квартира продана, новой нет. И в довершение всего моему знакомому приходится платить аренду за квартиру, в которую переехала его мама.
Самое время, перефразируя Экклезиаста, сказать: «Во многая собственности — многие печали».