Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости

Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:
• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;


• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.
Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:
• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;
• выборе учетной политики в отношении модели последующей оценки инвестиционной недвижимости;
• определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в случае необходимости.
Профессиональное суждение требуется и при принятии решения о том, стоит ли раскрывать дополнительную информацию об инвестиционной недвижимости, чтобы сделать отчетность более транспарентной [82, 83] и полезной для пользователей.
Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов. Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.
В связи с этим к методологическим основам отражения инвестиционной недвижимости следует отнести:
• принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости;
• критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения;
• совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении, включая методы определения ее балансовой стоимости;
• определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе;
• методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств;
• требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости;
• правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.
Среди всех принципов, используемых МСФО, для отчетного отражения инвестиционной недвижимости, прежде всего, подходит принцип достоверного представления, нашедший в проекте новых концептуальных основ МСФО свое проявление в характеристике информации, которая именно так и называется – достоверное (правдивое) представление. В соответствии с этим принципом, пользователь должен иметь возможность получить из отчетности наиболее объективную оценку будущих выгод, содержащихся в инвестиционной недвижимости, эта оценка соответствует величине справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на отчетную дату. Также большое значение имеют принципы: превалирования экономической сущности над юридической формой, рациональности, существенности. Исходя из принципа превалирования экономической сущности над юридической формой, объекты инвестиционной недвижимости появляются в отчетности предприятия, только тогда, когда выполнены критерии признания этой недвижимости в качестве актива – инвестиционная недвижимость. Принцип существенности может быть проиллюстрирован тем, что, если, например, в аренду сдается только одна комната в здании, состоящем из 40 комнат, то такое здание не будет рассматриваться как объект инвестиционной недвижимости, и, соответственно, наоборот, если большая часть помещений здания сдается в аренду, но при этом есть комнаты, занимаемые владельцем, то такое здание признается в качестве объекта инвестиционной недвижимости.
Для признания объектов инвестиционной недвижимости не требует большого количества критериев, т. к. данный объект достаточно понятен для человека и может быть им легко идентифицирован, соответственно достаточно того, что объект соответствует определению инвестиционной недвижимости и выполняются два стандартных критерия признания: уверенность в получении экономических выгод от объекта и возможность его надежной стоимостной оценки.
Для учетного представления инвестиционной недвижимости в балансе наиболее адекватной величиной является справедливая стоимость объекта на отчетную дату. В этой оценке отражаются будущие выгоды, ожидаемые от объекта, т. е. именно та информация, которая позволит пользователю сделать прогноз в отношении будущих ожидаемых выгод (денежных потоков) от инвестиционной недвижимости. Гораздо в меньшей степени уместной является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальной с учетом амортизации и накопленных убытков от обесценения. Такая оценка допустима согласно правилам МСФО, но, на наш взгляд, противоречит экономической сущности инвестиционной недвижимости и задачам ее учетного представления. Следует отметить, что согласно МСФО 40 [44], в случае приобретения объекта инвестиционной недвижимости, его первоначальной оценкой является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальная оценка, аналогичная стоимостной величине, определяемой для основных средств. Полагаем, что такой порядок не соответствует экономической сущности инвестиционной недвижимости и интересам пользователей отчетности, в связи с чем, считаем целесообразным, уже при принятии к учету использовать для оценки справедливую стоимость.
Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток. Модель определения результата по исторической стоимости не дает качественной информации для принятия решений пользователями, хотя такая модель разрешена МСФО, полагаем, что она вуалирует реальную картину результата деятельности предприятия, и не должна использоваться для инвестиционной недвижимости.
В отчете о движении денежных средств информация об операциях с инвестиционной недвижимостью отражается по разделу «Инвестиционная деятельность», что, по нашему мнению, позволяет верно представить характер денежных потоков от данных объектов.
Для раскрытия информации об инвестиционной недвижимости, полагаем необходимым расширить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, обязательные раскрытия должны позволить пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью, для чего следует представить сведения, отражающие подробные характеристики инвестиционной недвижимости.
Переклассификация объектов недвижимости, на наш взгляд, должна строиться на следующем общем правиле: входящая оценка нового вида актива является последней оценкой старого вида актива, определенной на дату переклассификации.