Определение справедливой стоимости инвестиционного имущества

Одной из важнейших проблем, возникающих в мировой практике при учете инвестиционной собственности, является определение ее справедливой стоимости. Напомним, что оценку инвестиционной собственности по справедливой стоимости в обязательном порядке (для отражения в отчетности или для раскрытия информации) требуют как международные стандарты финансовой отчетности, так и все национальные стандарты учета, анализируемые нами в рамках настоящего исследования. Порядок определения справедливой стоимости при формировании финансовой отчетности в формате МСФО регламентирует МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (вступил в силу с 01.01.2013). Правила МСФО (IFRS) 13 применяются в тех случаях, когда какой-либо другой стандарт требует или разрешает использовать оценку по справедливой стоимости.

Методология оценки справедливой стоимости, урегулированная МСФО (IFRS) 13, является единой для большинства статей. В МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» подчеркивается, что справедливая стоимость – это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специфики организации. Несмотря на то, что по некоторым объектам существует рыночная информация, а по некоторым отсутствует, в любом случае цель оценки – определить цену, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях. Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, которая делит исходную информацию, используемую для оценки справедливой стоимости, на три уровня. Первый уровень информации – это котируемые цены, которые не нуждаются в корректировке на активных рынках для идентичных активов или обязательств, к которым организация имеет возможность получить доступ на дату оценки. Второй уровень включает информацию, не входящую в первый уровень, но которая прямо или косвенно является наблюдаемой для актива или обязательства. К третьему уровню информации относятся ненаблюдаемые исходные данные. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» отдает наибольший приоритет котируемым ценам (некорректируемым) на активных рынках для идентичных активов или обязательств (первый уровень) и наименьший приоритет ненаблюдаемым исходным данным (третий уровень).
Руководства по оценке справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13, применимые к инвестиционной недвижимости, и МСФО (IAS) 40 в значительной степени совпадают. При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов (в том числе инвестиционной собственности) учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива (ННЭИ) или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом. Наилучшее и наиболее эффективное использование актива определяется с точки зрения участников рынка, даже если организация предусматривает иное использование. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) применяется в оценочной деятельности при определении рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Общепринятые принципы оценки исходят из того, что стоимость имущества устанавливается посредством оценивания его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и других факторов, соответственно, оценка стоимости коренным образом зависит от способа его использования. В Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» разъяснено, что понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя бы два или более комплекса недвижимости могут обладать физическим сходством и быть в значительной степени похожими один на другой, при этом все же могут существовать значительные различия в том, как их использовать. В Принципах Международных стандартов оценки (Принципы МСО – IVS Framework) 2011 определено, что рыночная стоимость активов отражает их наиболее эффективное использование (п. 33). Определения ННЭИ и НЭИ, содержатся в МСФО (IFRS) 13, в Своде стандартов оценки 201 °CСО РОО 2-01-2010, в Принципах Международных стандартов оценки. В соответствии с Международными стандартами оценки, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо.
Введение концепции ННЭИ в МСФО устранило последнее отличие для полной совместимости понятий рыночной стоимости в общепринятых принципах оценки и справедливой стоимости в МСФО и общепринятых принципах бухгалтерского учета США (US GAAP).
В соответствии с МСФО (IFRS) 13 рекомендуется применять методы оценки, совместимые с одним или несколькими из подходов, широко применяющихся в оценочной практике: рыночным[9], затратным и доходным. ОПБУ США и МСФО (IFRS) 13 взяли из оценочных стандартов общепринятую аналитическую методологию. Но в отличие от методологии, применяемой в оценочной деятельности, правила МСФО (IFRS) 13 не требуют обязательного использования всех трех подходов (либо мотивированного отказа от применения какого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин, полученных с применением этих подходов, для расчета справедливой стоимости.
Процесс оценки является сложным, при этом необходимо применение профессионального суждения. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционной имущество» рекомендует (но не требует) определять справедливую стоимость путем привлечения инвестиций профессионального оценщика.
Несмотря на то, что требования к оценке справедливой стоимости элементов финансовой отчетности, в том числе разрешенные подходы (рыночный, затратный, доходный) установлены в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости», функции профессиональных оценщиков при определении справедливой стоимости путем использования любого из подходов, усиливаются. Роль оценщика при составлении финансовой отчетности практически сводится к обеспечению предприятия информацией, необходимой для учета активов в общей системе отчетности. Фактически оценщик обеспечивает клиента необходимой информацией для того, чтобы он в дальнейшем составлял отчетность в соответствии с правилами бухгалтерского учета.
Для проведения профессиональной оценки объектов учета по справедливой стоимости в целях отражения их в финансовой отчетности оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Таким «инструментом» на мировом уровне являются несколько основных сводов стандартов: американские стандарты оценки – USPAP, стандарты Американского общества оценщиков – ASA, международные стандарты оценки – IVS, разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки IVSC, а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров – RICS.
Международные стандарты оценки (далее – МСО) разрабатываются и утверждаются Международным Советом по стандартам оценки (The International Valuation Standards Council – IVSC), который был образован в 1981 году. Международный совет по стандартам оценки (далее – МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, цель деятельности которой – служить общественным интересам. Совет издает стандарты для оценщиков, начиная с 1985 года.
В июне 2012 года МССО принял решение о разработке новой редакции стандартов с целью обеспечения их актуальности и внесения изменений, необходимых для облегчения их понимания. Пересмотренные стандарты в редакции от 2013 года вступили в силу с января 2014 года.[10]
Международный стандарт оценки 300 «Оценка для финансовой отчетности» регламентирует оценку объектов по справедливой стоимости для включения ее результатов в финансовую отчетность. В бухгалтерском учете МСО 300 может применяться, например, в следующих случаях:
• оценка стоимости актив или обязательства для его включения в отчет о финансовом положении;
• определение цены приобретаемого бизнеса;
• тестирование на обесценение;
• классификация договоров аренды и получение входных оценочных данных для расчета амортизационных отчислений в счете прибылей и убытков.
Стандарт и руководство к его применению разработаны для того, чтобы помочь профессиональным оценщикам и пользователям понять отдельные требования к оценке для подготовки отчетности в формате МСФО. Хотя целью руководства является отображение общепринятой практики оценки, существующей на дату публикации, оно не содержат обязательных к исполнению требований. Требования к учету и отражению в отчетности устанавливаются соответствующими МСФО, а в случае возникновения разногласий между руководством и МСФО, предпочтение отдается МСФО.
МСО 300 «Оценка для финансовой отчетности» дает определение справедливой стоимости, ссылаясь на МСФО 13 (IFRS) «Оценка справедливой стоимости». Стоит также отметить, что это определение отличается от того, которое содержится в «Принципах МСО» и которое обычно используется для целей, кроме финансовой отчетности: справедливая стоимость – это расчетная соответствующие цена при передаче активов или обязательств между конкретными осведомлёнными и заинтересованными сторонами, отражающая интересы каждой из сторон.
В стандарте подчеркивается, что это определение и связанный с ним комментарий в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» однозначно указывают на то, что справедливая стоимость, по МСФО, представляет собой другое понятие, чем справедливая стоимость, которая была сформулирована и изложена в «Принципах МСО». Комментарий к МСФО 13 и, в частности, уточнения понятий участников рынка, упорядоченной сделки, сделки, происходящей на главном или наиболее выгодном рынке, а также наиболее эффективного использования актива, позволяют понять, что справедливая стоимость по МСФО, как правило, соответствует концепции рыночной стоимости в том виде, как она была определена и обсуждена в «Принципах МСО». Таким образом, для большинства практических нужд рыночная стоимость, согласно МСО, удовлетворяет требования к оценке справедливой стоимости, согласно МСФО 13, с учетом отдельных специальных предположений, которые требуют стандарта бухгалтерского учета, такие, как положение о единице учета или игнорирование ограничений на продажу.
Принципиальные отличия между рыночной и справедливой стоимостью исходят из самих процедур, которые связаны с их определением оценщиками. К примеру, если объект оценки находится на активном и хорошо организованном рынке, то не составит труда подобрать объекты аналоги. Однако если объект уникален и рынок слабо развит или вовсе отсутствует, то определение той самой «рыночной» стоимости может стать затруднительным. Основным отличием при расчете справедливой стоимости от рыночной является исключение затрат на реализацию объекта оценки, так как согласно допущению МСФО о непрерывности деятельности предприятие продолжит свою деятельность в обозримом будущем и не имеет намерения ликвидировать или существенно сокращать масштабы своей деятельности.
На территории России оценочную деятельность регламентируют Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и шесть Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО). В федеральном стандарте оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» приведен перечень видов стоимости, которые может определять оценщик: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Российский термин «рыночная стоимость» близок к определению справедливой стоимости, данной в международных стандартах оценки, однако полную аналогию провести нельзя, поскольку нет однозначной трактовки этих понятий. Безусловно, сложность перехода к «справедливой стоимости», приведенной в МСО, обусловлена отсутствием конкретного определения или метода оценки этой стоимости.
В основе применяемой в МСФО концепции справедливой стоимости лежит тот факт, что система информации может быть полезной для принятия управленческих решений только тогда, когда она базируется на реальной экономической ситуации, которая не может быть ограничена применением метода оценки по фактическим затратам либо других методов оценки, исходящих из каких-либо жестко предписанных норм. Справедливую стоимость объектов учета можно определить только при условии гибкого подхода к оценке конкретных объектов учета и подбора наиболее подходящего в каждом отдельном случае метода, отражающего реальную экономическую ситуацию.
На практике независимые оценщики при определении справедливой стоимости для отражения в финансовой отчетности используют стандарты МСФО (IFRS) 13 и МСО 300. В настоящее время в системе
ФСО нет стандарта по оценки по недвижимости, нет и аналога МСО 300. В тоже время разработан Проект Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в котором конкретизированы требования и процедуры, обязательные к применению оценки недвижимости. В соответствии с Проектом Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» под недвижимостью понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимому имуществу относится: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов, в том числе жилые и нежилые помещения. Проект стандарта устанавливает следующие объекты недвижимости – земельные участки, застроенные объектами капитального строительства, или незастроенные земельные участки и объекты капитального строительства по отдельности, а также части земельных участков и объектов капитального строительства вместе или по отдельности, в том числе жилые и нежилые помещения, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.[11]
Следует отметить, что стандарт МСО 300 в большей своей части ссылается на стандарт МСФО по справедливой стоимости, соответственно первостепенным документом, который необходимо использовать для оценки и есть стандарт финансовой отчетности МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
6 марта 2014 года Фонд МСФО и Совет по МСО начали совместную работу над стандартами МСФО и Международными стандартами оценки, был подписан протокол о совместной работе двух организаций. Основной задачей подписанного соглашения является обеспечение эффективного сотрудничества по регламентации применения справедливой стоимости. При этом организации сохранят за собой всю полноту ответственности за свои стандарты, т. е. МСФО и МСО, соответственно.
По мнению председателя комитета попечителей Фонда МСФО Мишеля Прада: «Справедливая стоимость для целей финансовой отчетности – проблемная область с далеко идущими последствиями. Мы уже проделали большую работу в этой области, но для того, чтобы обеспечить последовательное измерение по справедливой стоимости, необходимо взаимодействие и информационный обмен с независимыми организациями – такими как Международный совет по стандартам оценки».
В рамках настоящего исследования нами изучена практика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в Великобритании.
В Великобритании для оценки инвестиционного имущества в большинстве случаев применяется инвестиционный метод стоимостной оценки, то есть доходный подход. Остальные методы имеют ограниченное применение, например, метод затрат рекомендуется использовать лишь для оценки специализированного имущества.
Следует отметить, что в Великобритании действующие методы оценки инвестиционного имущества подразделяются следующим образом:
• базовый метод (метод оценки объектов, сданных в аренду по текущей рыночной ставке);
• метод срока и реверсии;
• метод слоев;
• метод эквивалентной доходности (варианты горизонтального и вертикального разбиения).
Эти методы (кроме первого) применяются в общих случаях оценки, когда «переходящая», арендная плата не соответствует текущей рыночной «арендной стоимости», то есть рыночной арендной ставке сдачи объекта, и такого соответствия можно будет достичь только при процедуре пересмотра арендной платы в будущем.
Базовый метод применяется к оценке объектов имущества, сданных в настоящее время по ставке, соответствующей рыночной. Этот метод в США и России иногда называют методом прямой капитализации, поскольку текущий доход от объекта делится непосредственно на ставку капитализации, взятую в результате сравнения с данными рынка аналогов. В соответствии с британской практикой предполагается, что в такой «сравнительной» ставке косвенно учитываются как потенциал роста дохода, так и риски, связанные с таким ростом, и риски дефолта согласно их «среднерыночным» ожиданиям. Поэтому такую ставку капитализации иногда называют «ставкой с учетом всех рисков» (all risks yield). Этот метод подразумевает ожидания не только неизменного дохода в будущем. Скорее, понимание ставки капитализации, хотя она рассматривается сопоставительно с рынком и далее не анализируется на предмет своего разложения, в соответствии со своей логической реконструкцией близко к ее пониманию как знаменателя в модели Гордона (а эта модель, как известно, позволяет учитывать ожидания роста дохода).
В методе срока и реверсии рассматривается доход на протяжении срока имеющейся аренды [term income] в качестве обеспеченного («защищенного») и не растущего дохода. Его обеспеченность связана с самим характером текущей сдачи объекта в аренду по цене «ниже рыночной» (что характерно для инфляционной экономики). Доход после пересмотра арендной платы (реверсии) некоторое время спустя [reversion income] рассматривается в качестве «дохода роста», но одновременно и в качестве более рискового дохода. Доходность, принимаемая для капитализации защищенного дохода, уменьшается относительно ее базового уровня, определенного по сравнению с рынком аналогов, приблизительно на 0,5... 2,0 %.
В методе слоев разделение потока доходов от объекта происходит горизонтально. Таким образом, предполагается, что нижний слой дохода простирается в бесконечность, поскольку имеется малая вероятность того, что арендная плата на рынке в будущем упадет ниже переходящей арендной платы, например в силу соответствующих условий договора аренды, предусматривающего только пересмотр арендной платы с ее повышением, или ожиданий устойчивого роста. Доход верхнего слоя, напротив, значительно более рискован. Он также весьма чувствителен к правильности оценок ожидаемой рыночной арендной платы в будущем (в силу того, что капитализируется лишь выделенная разность, а не весь доход). Обычно к рыночному значению коэффициента капитализации прибавляют премию 1.2 % для целей капитализации дохода верхнего слоя.
Метод эквивалентной доходности подразумевает использование в качестве единой ставки капитализации (в годах покупки) нормативов дисконтирования, основанных скорее на инвестиционных, а не на рыночных сопоставительных критериях. Например, в качестве ставки в годах покупки может приниматься ставка, основанная на IRR по альтернативной (или альтернативным) инвестиции (инвестициям), наиболее доступным для типичных инвесторов в данном сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки. В рамках этой техники разделение дохода во времени может приводиться по горизонтали или по вертикали. Однако главной отличительной особенностью здесь является то, что при разделении дохода во времени тем или иным образом ставку, применяемую к элементам дохода каждого слоя, считают одинаковой для всех слоев.
В Великобритании в настоящее время распространено представление о том, что в рамках «инвестиционного метода» методы капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков имеют различный генезис и природу. С одной стороны, инвестиционные методы, реализуемые с помощью полученных по данным рынка имущества ставок капитализации, а также рыночных ставок арендной платы (экстраполируемых на будущее – период после реверсии), рассматриваются как имеющие сравнительную природу. Фактически такие методы представляют собой единственную конвенцию рыночного сравнения (можно сказать, сравнительный подход), приемлемую для доходоприносящих объектов. С другой стороны, такому «традиционному» сравнительно-инвестиционному подходу противопоставляется «относительно новый» анализ ДДП, природа которого определяется практикой инвестиционно-финансовой оценки (ИФО) на финансовых рынках. Она определяется следствиями неоклассической экономической теории.